Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка — это когда дольщик, который купил квартиру у застройщика, продаёт своё место в договоре другому человеку. Дом ещё не сдан, права собственности ни у кого нет, поэтому передаётся именно право требования.

Чем отличается от покупки у застройщика

Когда переуступка возможна

• После полной оплаты цены договора продавцом. Если оплата не завершена, уступка возможна только с одновременным переводом долга и обязательно с согласия застройщика.
• До подписания акта приёма-передачи. После передачи квартиры уступать уже нечего — там обычная купля-продажа недвижимости.
• Если договор не запрещает уступку без согласия застройщика. Такое условие встречается часто.

Что проверить покупателю

1. 01Оригинал ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН по объекту — там видно, зарегистрирован ли договор и нет ли обременений.
2. 02Документы об оплате от продавца застройщику. Без полной оплаты сделка идёт по другой схеме.
3. 03Отсутствие предыдущих уступок. Цепочка переуступок должна быть прослежена целиком.
4. 04Согласие супруга продавца, если он в браке. Без него сделка оспорима.
5. 05Состояние застройщика — банкротные дела, исполнительные производства, стадия строительства.
6. 06Не банкротится ли сам продавец. Сделка, совершённая в преддверии его банкротства, может быть оспорена и квартиру заберут.
7. 07Не просрочена ли уже передача. Если да, вместе с правами вам может перейти накопленная неустойка — это тема для торга.

Главный риск: оспаривание сделки

Если продавец в течение трёх лет после сделки будет признан банкротом, договор уступки могут оспорить как сделку, совершённую в ущерб кредиторам, — особенно если цена была заметно ниже рыночной. Вы потеряете и деньги, и квартиру, а требование к банкроту почти ничего не стоит.

Защита: проверять продавца по картотеке арбитражных дел и банку данных ФССП, платить по безналичному расчёту с подтверждением, не занижать цену в договоре.

Что с неустойкой при переуступке

Важный и часто упускаемый момент. По общему правилу пункта 1 статьи 384 ГК право переходит в том объёме, который существовал к моменту перехода, — но применительно к уже начисленной неустойке практика расходится: это самостоятельное денежное требование, и суды нередко считают, что без прямого указания оно остаётся у прежнего дольщика. Спорить об этом после сделки дорого, поэтому переход права на неустойку за прошлый период нужно прямо прописывать в договоре уступки.

За период после уступки право на неустойку у вас есть в любом случае — вы стали участником долевого строительства.